オフィス移転の物件を選ぶポイント

新しいオフィスをどこに構えるかは、その後の企業活動を大きく左右する重大事項。移転先物件の選定は、立地・賃料・設備など、様々な視点からの検討が必要です。オフィスの移転を成功させる、物件選定のポイントを知っておきましょう。

立地

オフィスの立地は、商業的利便性のみならず、固定費の多寡やリクルーティングの成否にも関わって来る問題です。立地選定の際には、以下のようなポイントに気をつけて選定しましょう。

〇交通

オフィスの立地を考える上で、交通の便は欠かせない選定要素。交通は、(1)企業活動をする際の移動のしやすさと、(2)社員の通勤距離、の２つの面からチェックしましょう。(1)は、営業経費としての交通費を左右し、(2)は固定費（人件費）を左右します。移転した場合、経費がどう変わるかシミュレーションしてみましょう。

〇ランドイメージ

法外な賃料にも関わらず、海外ブランドが「銀座」を目指すように、「青山」「丸の内」「汐留」など、街にはそれぞれ付随するイメージがあります。オフィスの立地が、企業に好評価を加えるランドイメージかどうかも考慮したいポイント。人気エリアはリクルーティングがしやすい傾向もあります。

〇地域インフラ

交通・道路・送電網といった一般的インフラのほか、官公庁の手続きがしやすい、同業者が集積してシナジー効果が期待できるなど、地域ごとに様々なインフラがあります。試算しにくいポイントですが、地域インフラの充実は、企業活動をしていく上でとても重要。立地選定の際に、忘れずにチェックしたいポイントです。

〇災害対策

企業は、社員の生命を預かる存在でもあります。もしもの時の安全性を、忘れずにチェック項目に加えましょう。地震の際に液状化しやすい土地か、ビルの堅牢度はどうか、火災の際の避難が容易か、延焼しやすいエリアか、津波や水害被害の起きる場所かなど。弱点が分かれば、対策を講じることもできます。

家賃

企業経営に於いてオフィスの家賃（賃料）は、大きな金額を占める固定費。移転の際は、そのことをしっかり念頭に置いて、コストパフォーマンスに優れた物件選びをしましょう。
賃料に関してチェックすべきことは次の点です。

〇賃料相場

不動産物件の賃料は、景気や賃貸状況などで常に変化しています。エリアごとの賃料相場に関しては、必ず最新情報を得るようにしましょう。移転したいエリアが決まったら、複数の不動産情報で賃料相場を確認するようにします。

〇実勢契約状況

商業施設の場合、物件が空くのを避けるために、不動産の物件情報とは異なる内容で契約している場合があります。（例えば、工事区分の取り合いを入居する側に有利にするなど）実勢がどのような状況で契約されているか、不動産業者などで確認しましょう。

建物仕様、設備

建築の仕様や設備によって、移転後の経費の掛かり方が違います。省エネ設備の充実した物件を選べば、多少賃料が高くても、追加経費やランニングコストを抑えることが出来て結果的に得という場合も。建築仕様や設備はスペックを確認しましょう。以下のような点がチェックポイントになります。

• 空調・基準照明
• 電気容量
• OAフロア
• 回線状況　etc.

面積

床面積だけでは、オフィスビルの広さは測れません。柱位置などで使えないスペースが発生するからです。オフィスビルは、有効面積がどれくらいかをチェックしましょう。一般に、ビルの規模が大きくなるほど有効面積は低くなります。有効面積比率では、小規模ビルが73.8％、中規模ビル71.3％、大規模ビル64.0％、となっており、平均すると65.0％。3割以上も使わないスペースがあることになります。*1
（*1　一般社団法人　日本ビルヂング協会連合会「ビル実態調査（平成25年度）」より）
http://www.jboma.or.jp/h24_birujittai/

平面図だけではわからないことに階高があります。一般的に、竣工年数が新しい程、階高が高くなる傾向があります。これはつまり、オフィスの容積が増えるということ。オフィスの候補は必ず現地視察をして、レイアウトや使い勝手を十分考慮して決定しましょう。

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