オフィス移転時の物件選びで注意しておきたいポイント

オフィスを移転した後で不具合が生じてしまうと、新オフィスでやる最初の仕事が不具合の修整という、情けない状況になります。そうならない様、物件を選定する際に注意すべきポイントを知っておきましょう。ここでは一般的なポイントを紹介しますが、ほかにも自社の企業特性に合わせた注意点がないか、確認してみてください。

電気容量

オフィス移転でよくあるトラブルに、電気容量の不足があります。オフィスでは多数の電化製品を使用します。オフィス候補の物件に、電化製品が問題なく稼働できるだけの電気容量があるかどうか、容量が無い場合は増設が出来るのかを必ず確認するようにしましょう。オフィスの規模が大きくなれば、電気容量も多く必要になります。増設の出来るビルなら数万円程度で容量が増やせますが、ビル自体に余裕がないと100万単位の工事費が掛かってきます。

一般的オフィス機器に必要な電気量（例）

• ノートパソコン0.5〜1A/台
• デスクトップ1〜3A/台
• コピー複合機10〜15A/台
• シュレッダー1〜5A/台
• 照明（蛍光灯）0.4Ａ/本
• コーヒーメーカー10〜15A/台
• 電子レンジ10A/台
• 冷蔵庫10A/台

※消費アンペアは、あくまで参考値で機器により異なります。電気業者に負荷計算をしてもらい、電気設計するようにしましょう。

床荷重

オフィスに大量の書籍や大型サーバーなど重量のある機械を置く業種の場合、床荷重に注意しましょう。一般的な事務系オフィスの場合、床荷重の設定を300〜500kg/m²程度にしているケースが多く見られます。中にはサーバー室を設け、そこだけ床荷重を大きくしている物件もありますので、物件選定の際に確認します。

回線状況

ネットの回線状況も、業務に関わる重要な問題。通常オフィス用の物件ならば、相当に古い建物でない限りブロードバンドが導入されているはずですが、その場合も親回線の容量や各テナントへの分配方式で通信速度に差が出ます。ビル自体の電波状況が悪い物件もありますので、ヒアリングした方がいいでしょう。

OA対応フロア

OAフロア（フリーアクセスフロア）は、オフィスビルに見られる床仕様。電話線やLAN配線を自由にレイアウト出来るように、フロアが2重構造になっています。OAフロアになっていると配線が床下を通るので、見た目がすっきりとして清掃もしやすいオフィスになります。追加工事でOAフロアにすることもできますが、その場合は、既存の床の上にOAフロアを置くので、天井高が50〜100mm程度低くなります。

工事区分確認

内装工事をする場合は、建物の工事区分を必ず確認しましょう。工事区分とは、建物をA工事（甲工事）、B工事（乙工事）、C工事（丙工事）に分けて、貸し主と借り手がどの部分の設計・施工を負担するかという取り決めのことです。

A工事（甲工事）　躯体、オフィスの床・壁・天井、共用部内装、基準照明や防災設備
B工事（乙工事）　基準装備を変更するオフィスの内装・設備・電気工事
C工事（丙工事）　オフィス内の配線工事、間仕切り・造作などの内装変更工事

一般的には、以上のような区分が多く見られます。これらは貸主とテナントの間で取り決めることですが、貸主が先に工事区分や遵守ルールを定めた「貸方基準」を定めている場合もあります。

工事条件

工事区分と共に工事条件も確認しておかなければならないポイントです。テナント内部の工事であっても、テナントが自由に変更できる訳ではありません。

• 躯体の強度に関わる工事
• 他のテナントに影響の出る電気工事
• 消防法に触れる工事

などが通常禁止されますが、それ以外にも内装工事に条件が設定される場合があります。中には工事業者自体を指定してくる場合もありますので、事前にしっかり確認しましょう。

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